广州市场调研公司-广州市场调查公司-满意度调查-华夏经纬

春節期間的中國房地產市場此起彼伏近似于春運的人口遷徙軌跡。長期保持高成交價與成交量的一線城市并沒有相應的喜慶氣氛，隨著人口天量轉移，這些城市的成交量也出現斷崖式下滑。而伴隨著人口的回歸，一些二三線城市則出現了房地產成交的爆發式增長。

2016年2月15日，來自中國指數研究院的數據顯示，在2016年春節期間被監測的30個城市的成交面積環比下降82.2%，繼上周繼續回落。監測的30個城市成交量全部環比下降;與2015年同期相比，本周30個代表城市成交量整體下降85.3%，30個城市均同比下降。

分城市來看，各線城市成交同環比均下降。環比來看，一二三線城市環比均有所回落，其中一線代表城市跌幅最為明顯，環比下降93.7%;同比來看，各線城市均有不同程度下降，一線代表城市下降幅度最為明顯，為95.4%。

一些業內人士對市場調查研究員評論說，由于一線城市房價過于昂貴，一些祖籍外地的人口在春節返歸故居后會借春節樓市低迷的時機進入市場。

全國樓市冷熱不均

就在春節放假前的2月2日，新的房地產信貸政策突如其來。中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布通知稱，為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

在中國政府網的相關欄目中有對該政策的解讀稱，目前，我國處于城鎮化快速發展區間，新增城鎮人口將會帶來大量的住房需求，尤其是農民工等新市民的購房潛在需求比較大。同時，隨著居民家庭收入的不斷提高，改善性住房需求也在不斷增長，房地產市場仍有保持平穩健康發展的基礎。通過調整個人住房貸款政策，進一步支持合理住房消費的需要，重點服務農民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于穩增長大局。

有觀點認為，春節前夕突然而至的房地產調控政策讓歸鄉的一部分人有了更大購房的“底氣”。來自中國指數研究院的數據顯示，成交量上漲的城市中，武漢漲幅約100%居首，韶關和三亞分別上漲45.1%和42.1%位列二三位。

以翻倍增長的武漢為例，該市房管局的數據顯示，春節期間武漢新房銷量分別為：除夕35套，初一到初四36套，初五50套，初六61套，共計182套。有媒體對比近年武漢樓市在春節期間的成交量分別為：2012年21套，2013年89套，2014年54套。而2015年春節期間武漢的新房銷售僅有95套。武漢當地的機構分析認為2016年春節的新房成交翻倍主要由于武漢返鄉置業者增多，拉高了春節期間樓市的成交。機構預計節后武漢樓市的成交量還將進一步增大。

不過在原本熙攘的一線城市，人口的遷徙給當地房地產市場帶來的影響也較為明顯。中國指數研究院的統計顯示，在周環比之下，一線代表城市跌幅最為明顯，環比下降93.7%。而同比看來，各線城市均有不同程度下降，一線代表城市下降幅度最為明顯，為95.4%。

一位匿名的港股內房公司的武漢區域副總經理告訴市場調查研究員，相對于北京來說，武漢的房地產價格較低。在春節返鄉中一些在北京工作的人具備實際購買能力。不管用于居住還是出租，房地產依然是國內主要的投資產品。

春節假期北京8年零供應

在成交量斷崖下滑的一線城市中，北京的市場情況或許最為典型。

在2月8日到14日的春節假期中，北京成交套數僅為27套，成交面積僅為0.38萬平方米。平均每套成交面積約為140平方米。

中原地產華北區域市場總監張大偉認為，成交斷崖的原因是由于北京等地在2015年中價格與成交量上漲迅猛，導致市場存量有限。在這種無房可賣的情況下很多開發商假期較長，導致春節期間一線城市基本處于休假狀態。

一位央企背景的房地產企業人士對《中國經營報》市場調查研究員表示，他們的春節假期將在農歷元宵節之后結束。

在春節前的2月1日到7日的統計期中，中國指數研究院的數據顯示商品住宅(剔除保障性住房)僅成交383套共計6.01萬平方米，成交面積環比減少55.94%。這顯示市場整體成交明顯回落。

而在一級市場中，臨近春節的房地產開發商們對于土地拍賣也“提不起情緒”。2016年2月3日，北京朝陽區將臺鄉駝房營村1016-34、36、40、41地塊僅經過一輪競價即被中交綠城九龍倉聯合體以總價51.35億元、同時配建21100平方米公共租賃住房的條件拿下，近乎底價成交，溢價率2%。

而在歷史的統計口徑中，這也是北京第八年無新盤供應的春節。從2月1日到14日均無新盤供應。

亞豪機構副總經理任啟鑫撰文指出，春節的零開盤主要是基于季節性因素以及城市特性所導致。他說，北京在一定意義上更像一座“移民城市”，因此在春節這一特定時點，大量一代二代移民或是“北漂”紛紛離開北京，返鄉過年。在他看來，這種歸鄉遷徙也是一些三四線城市出現置業小高潮的原因。

而對于北京來說，需求的四散則使得樓市相對變得冷清，這也是歷年來春節期間北京樓市推盤少甚至連續零開盤的主要原因。

啟鑫認為，除去普遍性因素，2016年春節“零開盤”現象也存在特殊性因素。根據亞豪君岳會數據顯示，北京最后一次春節期間開盤出現在2008年。當時北京樓市單月開盤量多維持在40個左右，最高甚至出現一個月50多個(次)項目的開盤量，而近期樓市單月最高開盤量也僅在30個左右。他分析說，近年來尤其是限購政策開始實施之后，北京樓市單月開盤量逐漸出現下降，一方面是受到限購的制約一定時段內的需求量減少，使得推盤量隨之減少。另一方面則是由于多年集中開發之后，住宅用地供應逐漸稀缺，潛在供應不足使得推盤節奏隨之放緩。